공인중개사 제28회 기출문제 및 정답(부동산학개론)

제28회 공인중개사 부동산학개론 기출문제 및 정답입니다.

제28회 공인중개사 시험은 17년 10월 28일 시행하였고, 1,2차 전체 응시자는 205,197명입니다.

2차 시험 기준 응시자는 76,393명으로 최종합격은 23,698명, 합격률 31%를 기록하였다고 합니다.

모두가 원하는 합격을 위해 기출문제를 상세히 풀어봅시다.

 

 

제28회 공인중개사 기출문제 및 정답

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제28회 공인중개사 부동산학개론 기출문제

 

 

1. 이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은?

① 부지(敷地)는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다.

② 선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래 의 제한을 받는 경우가 많다.

③ 맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토 지다.

④ 후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간 에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.

⑤ 빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠 기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.

 

 

 

 

 

 

2. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 워포드(L. Wofford)는 부동산개발위험을 법률위험, 시장 위험, 비용위험으로 구분하고 있다.

② 부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.

③ 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사 업 인ㆍ허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.

④ 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토 지를 구입하는 것이 유리하다.

⑤ 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산활동 과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.

② 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.

③ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다.

④ 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가 하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.

⑤ 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도 적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.

 

 

 

 

 

 

 

4. 한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?

① 주거용 부동산 관리

② 비주거용 부동산 관리

③ 사무용 건물 관리

④ 사업시설 유지․관리

⑤ 아파트 관리

 

 

 

 

 

 

 

5. 부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산마케팅에서 시장세분화(market segmentation)란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자 의 집단을 세분하는 것이다.

② 부동산마케팅에서 표적시장(target market)이란 세분된 시장중에서 부동산기업이 표적으로 삼아 마케팅활동을 수행하는 시장을 말한다.

③ 마케팅믹스(marketing mix)는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 이용하는 마케팅 구성요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다.

④ 판매촉진(promotion)은 표적시장의 반응을 빠르고 강하 게 자극ㆍ유인하기 위한 전략을 말한다.

⑤ 부동산마케팅의 가격전략 중 빠른 자금회수를 원하고 지 역구매자의 구매력이 낮은 경우, 고가전략을 이용한다.

 

 

 

 

 

 

 

6. 다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은?

 

○ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것

○ 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실 별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설 치하지 아니한 것을 말함)

○ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주 할 수 있는 구조로 되어 있는 것

 

① 연립주택

② 다중주택

③ 다가구주택

④ 다세대주택

⑤ 기숙사

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조 건은 동일함)

① 준강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이 건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.

② 부동산시장에서 정보의 비대칭성은 가격형성의 왜곡을 초래할 수 있다.

③ 부동산시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 하락 폭은 커진다.

④ 일반적으로 부동산은 일반재화에 비해 거래비용이 많이 들고, 부동산이용의 비가역적 특성 때문에 일반재화에 비해 의사결정지원분야의 역할이 더욱 중요하다.

⑤ 부동산은 다양한 공ㆍ사적 제한이 존재하며, 이는 부동 산가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

8. 부동산정책에관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다.

ㄴ. 부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소

ㄷ. 부동산조세는 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.

ㄹ. 용도지역은 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄱ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

 

 

9. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득 향상에 기여할 수 있다.

② 임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택의 공급과잉현상을 초래한다.

③ 임대료 보조정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가 시킬 수 있다.

④ 정부의 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 저소득층 의 주거비 부담 완화효과를 기대할 수 있다.

⑤ 임대료 규제란 주택 임대인이 일정수준 이상의 임대료를 임차인에게부담시킬 수 없도록 하는 제도다.

 

 

 

 

 

 

 

 

10. 토지비축제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입 하는 정책수단이다.

② 토지비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에따라 커질 수있다.

③ 토지비축사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업 의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할 수 있다.

④ 토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.

⑤ 공공토지의 비축에 관한 법령상 비축토지는 각 지방자 치단체에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기 대할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. A씨는 주택을구입하기 위해 은행으로부터 5억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회차에 상 환할 원리금상환액과 13회차에 납부하는 이자납부액을 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 대출금리 : 고정금리, 연 5%

○ 대출기간 : 20년

○ 원리금 상환조건: 원금균등상환이고, 연단위 매 기 말 상환

 

① 4,000만원,  1,000만원

② 4,000만원,  1,100만원

③ 4,500만원,  1,000만원

④ 4,500만원,  1,100만원 

⑤ 5,000만원,  1,100만원

 

 

 

 

 

 

 

 

12. 부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 우하향 하는 수요곡선을 가정함)

① 소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택수 요가 증가하고 주택가격은 상승하게 된다.

② 임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 증가 하고 임대료는 하락할 것이다.

③ 주택의 취득세율을 낮추면, 주택의 수요가 감소한다.

④ 주택공급의 동결효과(lock-in effect)란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하기 위해 주택의 처분을 적극적 으로 추진함으로써 주택의 공급이 증가하는 효과를 말한다.

⑤ 토지공급의 가격탄력성이 ‘0’인 경우, 부동산조세 부과 시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

13. 허프(D. Huff)모형을 활용하여, X지역의 주민이 할 인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정매출액 을 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ X지역의 현재 주민: 4,000명

○ 1인당 월 할인점 소비액: 35만원

○ 공간마찰계수: 2

○ X지역의 주민은 모두 구매자이고, A, B, C 할 인점에서만 구매한다고 가정

① 80%, 10억 9,200만원

② 80%, 11억 2,000만원

③ 82%, 11억 4,800만원

④ 82%, 11억 7,600만원

⑤ 82%, 12억 400만원

 

 

 

 

 

 

 

 

14. 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인을 비옥 한 토지의 희소성과 수확체감현상으로 설명하 고, 토지의 질적 차이에서 발생하는 임대료의 차이로 보았다.

ㄴ. 마셜(A. Marshall)은 일시적으로 토지와 유사 한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 단기적으로 공급량이 일정 한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다.

ㄷ. 튀넨(J.H.von Thünen)은 한계지의 생산비와 우 등지의 생산비 차이를 절대지대로 보았다.

ㄹ. 마르크스(K. Marx)는 도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안하 여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 보았다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

 

 

 

 

15. 투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 내부수익률은 순현가를 ‘0’보다 작게 하는 할인율이다.

② 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기 간중의 현금수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.

③ 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가 치를 뺀 값이다.

④ 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에 서 회수기간이 가장 장기인 투자안을 선택한다.

⑤ 순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

16. 부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가능총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱 하여 구한 소득이다.

② 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부 채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소 득이다.

③ 순영업소득은 유효총소득에 각종 영업외수입을 더한 소 득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소 득이다.

④ 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.

⑤ 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

17. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이 지 소득의 증가와는 관계가 없다.

② 버제스(E. Burgess)는 도시의 성장과 분화가 주요 교통 망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.

③ 호이트(H. Hoyt)는 도시의 공간구조형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.

④ 동심원이론에 의하면 점이지대는 고급주택지구보다 도 심으로부터 원거리에 위치한다.

⑤ 다핵심이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

18. 다음 아파트에 대한 다세대주택 수요의 교차탄력성 은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 가구소득이 10% 상승하고 아파트가격은 5% 상승했을 때, 다세대주택 수요는 8% 증가

○ 다세대주택 수요의 소득탄력성은 0.6이며, 다세 대주택과 아파트는 대체관계임

 

① 0.1

② 0.2

③ 0.3

④ 0.4

⑤ 0.5

 

 

 

 

 

 

 

19. 수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건 은 동일함)

① 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 전체 수입은 임 대료가 상승함에 따라 감소한다.

② 대체재가 있는 경우 수요의 가격탄력성은 대체재가 없 는 경우보다 비탄력적이 된다.

③ 우하향하는 선분으로 주어진 수요곡선의 경우, 수요곡 선상의 측정지점에 따라 가격탄력성은 다르다.

④ 일반적으로 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기 로 갈수록 더 비탄력적이 된다.

⑤ 부동산의 용도전환이 용이할수록 수요의 가격탄력성은 작아진다.

 

 

 

 

 

 

 

20. 부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 수요곡선이 변하지 않을 때, 세금부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 커진다.

② 부동산수요가 증가하면, 부동산공급이 비탄력적일수록 시장균형가격이 더 크게 상승한다.

③ 용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록, 공급은 이전 에 비해 비탄력적이 된다.

④ 수요와 공급이 모두 증가하는 경우, 균형가격의 상승 여부는 수요와 공급의 증가폭에 의해 결정되고 균형량 은 증가한다.

⑤ 부동산수요곡선상 수요량은 주어진 가격수준에서 부동 산 구매 의사와 구매 능력이 있는 수요자가 구매하고자 하는 수량이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21. 주택 공급 변화요인과 공급량 변화요인이 옳게 묶인 것은?

 

         공급 변화요인                                             공급량 변화요인

① 주택건설업체수의 증가                         주택가격 상승

② 정부의 정책                                           건설기술개발에 따른 원가절감

③ 건축비의 하락                                       주택건설용 토지가격의 하락

④ 노동자임금 하락                                    담보대출이자율의 상승

⑤ 주택경기 전망                                       토지이용규제 완화

 

 

 

 

 

 

 

22. 주택도시기금법령상 주택도시기금 중 주택계정의 용 도가 아닌 것은?

① 국민주택의 건설에 대한 융자

② 준주택의 건설에 대한 융자

③ 준주택의 구입에 대한 융자

④ 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자

⑤ 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 대한 융자

 

 

 

 

 

 

 

23. 다음 조건에서 A지역 아파트시장이 t시점에서 (t+1) 시점으로 변화될 때, 균형가격과 균형량의 변화는? (단, 주어진 조건에 한하며, P는 가격, QS는 공급량 이며, Qd1과 Qd2는 수요량임)

 

○ 아파트 공급함수: QS=2P

○ t시점 아파트 수요함수: Qd1=900-P

○ (t+1)시점 아파트 수요함수: Qd2=1,500-P

 

    균형가격                 균형량

① 200 상승              400 감소

② 200 상승              400 증가

③ 200 하락              400 감소

④ 200 하락              400 증가

⑤ 100 상승              200 증가

 

 

 

 

 

 

 

 

24. 다음에서 설명하는 사회기반시설에 대한 민간투자방 식을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

 

ㄱ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되 며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영 권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자 치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하 여 사용ㆍ수익하는 방식

ㄴ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되 며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영 권을 인정하는 방식

 

<보기>

가: BOT(build-operate-transfer) 방식

나: BOO(build-own-operate) 방식

다: BLT(build-lease-transfer) 방식

라: BTL(build-transfer-lease) 방식

마: BTO(build-transfer-operate) 방식

바: BTOT(build-transfer-operate-transfer) 방식

 

① ㄱ: 가, ㄴ: 나

② ㄱ: 나, ㄴ: 다

③ ㄱ: 다, ㄴ: 라

④ ㄱ: 라, ㄴ: 마

⑤ ㄱ: 마, ㄴ: 바

 

 

 

 

 

 

 

 

25. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분금융에 해당한다.

② 원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다.

③ 주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연 금지급기관으로 이전된다.

④ 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채 무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행 자가 투자자에게 지급하여야 한다.

⑤ 다층저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보 부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

26. 토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용, 금융지원, 보 조금 지급은 직접개입방식이다.

② 개발권양도제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업 시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.

③ 토지선매란 토지거래허가구역내에서 토지거래계약의 허 가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선 하여 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다.

④ 토지적성평가제는 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다.

⑤ 토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.

 

 

 

 

 

 

 

 

27. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받 을 수 있는 최대 담보대출금액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 담보 부동산의 시장가치: 5억원

○ 연소득: 6,000만원

○ 연간 저당상수: 0.1

○ 대출승인기준

- 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50%

- 총부채상환비율(DTI): 40%

※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

 

① 1억 5,000만원

② 1억 7,000만원

③ 1억 8,000만원

④ 2억 4,000만원

⑤ 2억 5,000만원

 

 

 

 

 

 

 

28. 부채감당률(debt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.

② 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.

③ 부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1 이라면 (종합)자본환원율은 10%이다.

④ 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서 비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.

⑤ 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30. 부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것 은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

① 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.

② 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하 여 투자대안을 선택하는 방법이다.

③ 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으 로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.

④ 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소 득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮 은 할인율을 적용한다.

⑤ 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31. 부동산투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액 을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이 며, 채무불이행률을 손익분기율이라고도 한다.

② 대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 가리키 며, 대부비율을 저당비율이라고도 한다.

③ 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.

④ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이 며, 총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다.

⑤ 비율분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계산정의 오류 가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점 을 들 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

32. 5년 후 1억원의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 할인율: 연 7%(복리 계산)

○ 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함

 

① 6,100만원

② 6,600만원

③ 7,100만원

④ 7,600만원

⑤ 8,100만원

 

 

 

 

 

 

 

33. 부동산투자분석기법 중 할인현금흐름분석법(discounted cash flow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

② 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자 료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.

③ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득 뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.

④ 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐 름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.

⑤ 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후 수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.

 

 

 

 

 

 

 

34. 다음 ( )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔 가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재조 달원가 대비 매년 감가액의 비율은 ( )%다.

○ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상 거래가격 대비 20% 저가(低價)에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 ( )를(을) 적용했다.

 

① 3,   0.80

② 3,   1.25

③ 3.33,   0.80

④ 3.33,   1.20

⑤ 3.33,   1.25

 

 

 

 

 

 

 

 

35. 부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지의 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항에 포 함될 항목이다.

② 표준지공시지가에 대한 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표 준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정ㆍ 공시하지 아니할 수 있다.

④ 표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정 되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주 택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개 별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유 사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기 준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

36. 다음 부동산현상 및 부동산활동을 설명하는 감정평가 이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은?

 

○ 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉 ㆍ난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다.

○ 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석 을 통해 표준적 사용을 확인한다.

 

① 균형의 원칙, 적합의 원칙

② 예측의 원칙, 수익배분의 원칙

③ 적합의 원칙, 예측의 원칙

④ 수익배분의 원칙, 균형의 원칙

⑤ 적합의 원칙, 변동의 원칙

 

 

 

 

 

 

 

37. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대 상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

 

○ 가능총소득: 5,000만원

○ 공실손실상당액: 가능총소득의 5%

○ 유지관리비: 가능총소득의 3%

○ 부채서비스액: 1,000만원

○ 화재보험료: 100만원

○ 개인업무비: 가능총소득의 10%

○ 기대이율 4%, 환원율 5%

 

① 6억원

② 7억 2,000만원

③ 8억 2,000만원

④ 9억원

⑤ 11억 2,500만원

 

 

 

 

 

 

 

 

38. 감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가 방법으로 틀린 것은?

① 건설기계 - 거래사례비교법

② 저작권 - 수익환원법

③ 건물 - 원가법

④ 임대료 - 임대사례비교법

⑤ 광업재단 - 수익환원법

 

 

 

 

 

 

 

 

39. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

① 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다 고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

② 동일수급권은 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부 동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역 을 포함한다.

③ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

④ 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산 정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑤ 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조 달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가 액을 적정화하는 작업을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

40. 원가법에 의한 공장건물의 적산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 신축공사비: 8,000만원

○ 준공시점: 2015년 9월 30일

○ 기준시점: 2017년 9월 30일

○ 건축비지수

- 2015년 9월: 100

- 2017년 9월: 125

○ 전년대비 잔가율: 70%

○ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하 며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함

 

① 3,920만원

② 4,900만원

③ 5,600만원

④ 7,000만원

⑤ 1억원 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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