공인중개사 제32회 기출문제 및 정답(부동산학개론)

제32회 공인중개사 부동산학개론 기출문제 및 정답입니다.

제32회 공인중개사 시험은 21년 10월 30일 시행하였고, 1,2차 전체 응시자는 278,847명입니다.

2차 시험 기준 응시자는 92,569명으로 최종합격은 26,915명, 합격률 29.1%를 기록하였다고 합니다.

모두가 원하는 합격을 위해 기출문제를 상세히 풀어봅시다.

 

 

제32회 공인중개사 기출문제 및 정답

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제32회 공인중개사 부동산학개론 기출문제

 

1. 토지관련 용어의 설명으로 틀린 것은?
① 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
② 필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
③  획지는 인위적․자연적․행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
④  나지는  건부지  중  건폐율․용적률의  제한으로  건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
⑤ 맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지이다.

 

 

 

2. 다중주택의 요건이 아닌 것은?(단, 건축법령상 단서 조항은 고려하지 않음)
① 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적 은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실 은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
③ 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것
④ 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적 합할 것
⑤ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

 

 

 

 

3. 토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부증성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타 난다. ㄴ. 부동성으로 인해 임장활동과 지역분석을 필요 로 한다. ㄷ. 인접성으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다. ㄹ. 개별성으로 인해 일물일가 법칙의 적용이 배제 되어 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계 가 제약된다.

① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ ③ ㄴ, ㄷ ④ ㄴ, ㄹ ⑤ ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

4. 아파트 매매가격이 10 % 상승할 때, 아파트 매매수요 량이 5 % 감소하고 오피스텔 매매수요량이 8 % 증가 하였다. 이 때 아파트 매매수요의 가격탄력성의 정도 (A), 오피스텔 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 오피스텔의 관계(C)는?(단, 수요의 가격탄력성 은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
① A: 비탄력적, B: 0.5, C: 대체재
② A: 탄력적, B: 0.5, C: 보완재
③ A: 비탄력적, B: 0.8, C: 대체재
④ A: 탄력적, B: 0.8, C: 보완재
⑤ A: 비탄력적, B: 1.0, C: 대체재

 

 

 

 

5. 수요와 공급이 동시에 변화할 경우, 균형가격과 균형 량에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하 향, 공급곡선은 우상향, 다른 조건은 동일함)
① 수요와 공급이 증가하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크다면 균형가격은 상승하고 균형량은 감소 한다.
② 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가 한다.
③ 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭과 공급의 감 소폭이 같다면 균형가격은 불변이고 균형량은 증가한다.
④ 수요는 증가하고 공급이 감소하는 경우, 수요의 증가폭 이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균 형량은 증가한다.
⑤ 수요는 감소하고 공급이 증가하는 경우, 수요의 감소폭 이 공급의 증가폭보다 작다면 균형가격은 하락하고 균 형량은 증가한다.

 

 

 

 

 

공인중개사 기출문제

 
7. 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것 은?(단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요의 가격탄력성 은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
① 수요의 가격탄력성은 수요량의 변화율에 대한 가격의 변화비율을 측정한 것이다.
② 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적이면 가격이 변화할 때 수요량이 무한대로 변화한다.
③ 수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 수요량의 변화율이 가격의 변화율보다 더 크다.
④ 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공 급량의 변화율이 더 크다.
⑤ 공급곡선이 수직선이면 공급의 가격탄력성은 완전탄력 적이다.

 

 

 

 

공인중개사 기출문제

 

 

 

 

 

9. 아파트시장에서 균형가격을 하락시키는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 아파트는 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

○ 건설노동자 임금 상승 ○ 대체주택에 대한 수요 감소 ○ 가구의 실질소득 증가 ○ 아파트건설업체수 증가 ○ 아파트건설용 토지가격의 상승 ○ 아파트 선호도 감소

① 1개 ② 2개 ③ 3개 ④ 4개 ⑤ 5개
 

 

 

 

 

10. 도시공간구조이론 및 지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 버제스(E. Burgess)의 동심원이론에 따르면 중심업무지 구와 저소득층 주거지대 사이에 점이지대가 위치한다.
② 호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장과 분화는 주요 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확 대되면서 나타난다.
③ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에 교 통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트의 선형이론이다.
④ 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에 따르면 마찰비용은 교통비와 지대로 구성된다.
⑤ 알론소(W. Alonso)의 입찰지대곡선은 도심에서 외곽으 로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것이다.

 

 

 

 

 

 

11. 다음을 모두 설명하는 입지이론은?

○ 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인 지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 ‘원 료지수(MI: material index)’ 개념을 사용한다. ○ 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 최소비 용지점을 결정한다. ○ 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이 등비용선이다.

① 베버(A. Weber)의 최소비용이론
② 호텔링(H. Hotelling)의 입지적 상호의존설
③ 뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론
④ 애플바움(W. Applebaum)의  소비자분포기법
⑤ 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론

 

 

 

 

12. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마 만큼 떨어진 지점인가?(단, 주어진 조건에 한함)

○  A시와 B시는 동일 직선상에 위치하고 있다. ○  A시 인구: 64만명 ○  B시 인구: 16만명 ○  A시와 B시 사이의 직선거리: 30 km

① 5 km ② 10 km ③ 15 km ④ 20 km ⑤ 25 km

 

 

 

 

13. 다음은 3가지 효율적 시장(A～C)의 유형과 관련된 내용이다. 시장별 해당되는 내용을 <보기>에서 모두 찾아 옳게 짝지어진 것은?

A.     약성 효율적 시장 B.     준강성 효율적 시장 C.     강성 효율적 시장

<보기> ㄱ. 과거의 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다. ㄴ. 현재시점에 바로 공표된 정보를 분석해도 초 과이윤을 얻을 수 없다. ㄷ. 아직 공표되지 않은 정보를 분석해도 초과이 윤을 얻을 수 없다.

① A - (ㄱ), B - (ㄴ), C - (ㄷ)
② A - (ㄱ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
③ A - (ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
④ A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ)
⑤ A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄷ)

 

 

 

 

14. 현행 법제도상 부동산투기억제제도에 해당하지 않는 것은?
① 토지거래허가제
② 주택거래신고제
③ 토지초과이득세
④ 개발이익환수제
⑤ 부동산 실권리자명의 등기제도

 

 

 

 

 

15. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 조세의 중립성은 조세가 시장의 자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.
② 양도소득세를 중과하면 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다.
③ 조세의 사실상 부담이 최종적으로 어떤 사람에게 귀속 되는 것을 조세의 귀착이라 한다.
④ 양도소득세는 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과 되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다.
⑤ 재산세와 종합부동산세는 보유세로서 지방세이다.

 

 

 

 

 

16. 부동산 거래규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다.
② 투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설ㆍ공급하는 도시형생활주택에 대해 분양가상한제가 적용된다.
③ 농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도다.
④ 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 토지거래계약을 체 결할 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
⑤ 부동산거래신고제는 부동산 매매계약을 체결하는 경우 그 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도다.

 

 

 

 

 

17. 현재 우리나라에서 시행되고 있는 주택정책수단이 아닌 것은?
① 공공임대주택제도 ② 주거급여제도
③ 주택청약종합저축제도 ④ 개발권양도제도
⑤ 재건축초과이익환수제도

 

 

 

 

 

18. 주택담보대출에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 담보인정비율(LTV)은 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다.
② 총부채상환비율(DTI)은 차주의 소득을 중심으로 대출 규모를 결정하는 기준이다.
③ 담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 한국은행장이 정하는 기준에 의한다.
④ 총부채원리금상환비율(DSR)은 차주의 총 금융부채 상 환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
⑤ 변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차주에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위 험을 줄일 수 있다.
 

 

 

 

 

 

19. 다음은 투자부동산의 매입, 운영 및 매각에 따른 현 금흐름이다. 이에 기초한 순현재가치는?(단, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 7년차까지 현금흐 름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 기 간이 7년인 연금의 현가계수는 3.50, 7년 일시불의 현가계수는 0.60 이고, 주어진 조건에 한함)
(단위: 만원)

기간 (년)	0	1	2	3	4	5	6	7
현금 흐름	-1,100	120	120	120	120	120	120	1,420

① 100 만원 ② 120 만원 ③ 140 만원
④ 160 만원 ⑤ 180 만원

 

 

 

 

20. 화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 현재 10억 원인 아파트가 매년 2 %씩 가격이 상승한다 고 가정할 때, 5년 후의 아파트가격을 산정하는 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.
② 원리금균등상환방식으로 담보대출 받은 가구가 매월 상 환할 금액을 산정하는 경우, 일시불의 현재가치계수를 사용한다.
③ 연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수이다.
④ 임대기간 동안 월임대료를 모두 적립할 경우, 이 금액의 현재시점 가치를 산정한다면 감채기금계수를 사용한다.
⑤ 나대지에 투자하여 5년 후 8억 원에 매각하고 싶은 투 자자는 현재 이 나대지의 구입금액을 산정하는 경우, 저당상수를 사용한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21. 부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
① 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자 가치가 있는 것으로 판단한다.
② 기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
③ 요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
④ 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.
⑤ 실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.
 

 

 

 

 

22. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
① 포트폴리오 분산투자를 통해 체계적 위험뿐만 아니라 비체계적 위험도 감소시킬 수 있다.
② 효율적 프론티어(efficient frontier)는 평균-분산 지배원 리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
③ 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위 험이 감소되는 것이다.
④ 최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
⑤ 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수에 상관없이 분 산투자효과가 있다.

 

 

 

 

 

23. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방 법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법이 있다.
② 내부수익률이란 순현가를 ‘1’로 만드는 할인율이고, 기 대수익률은 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율이다.
③ 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록 자본회수기간이 길어진다.
④ 순현가법에서는 재투자율로 시장수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용한다.
⑤ 내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 선택하지 않는다.

 

 

 

 

 

24. 다음 표와 같은 투자사업(A～C)이 있다. 모두 사업기 간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생 하고 사업 말기(12월 31일)에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 5 % 라고 할 때 다음 중 옳은 것은?

투자사업	초기 현금지출	말기 현금유입
A	3,800 만원	6,825 만원
B	1,250 만원	2,940 만원
C	1,800 만원	4,725 만원

① 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 A이다.
② 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 B이다.
③ 수익성지수가 가장 작은 사업은 C이다.
④ A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 2.5배이다.
⑤ A와 C의 순현재가치는 같다.
 

 

 

 

 

 

25. 부채금융(debt financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 주택저당대출 ㄴ. 조인트 벤처(joint venture) ㄷ. 신탁증서금융 ㄹ. 자산담보부기업어음(ABCP) ㅁ. 부동산투자회사(REITs)

① ㄱ, ㄴ, ㄷ ② ㄱ, ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

 

 

 

26. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지 역과 B지역에서 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과 값은 소수 점 셋째자리에서 반올림함)

구 분		A지역	B지역	전지역 고용자수
X산업	고용자수	30	50	80
	입지계수	0.79	?
Y산업	고용자수	30	30	60
	입지계수	?	?
Z산업	고용자수	30	20	50
	입지계수	?	0.76
고용자수 합계		90	100	190

① A지역: 0개, B지역: 1개 ② A지역: 1개, B지역: 0개
③ A지역: 1개, B지역: 1개 ④ A지역: 1개, B지역: 2개
⑤ A지역: 2개, B지역: 1개

 

 

 

 

 

27. A는 주택 구입을 위해 연초에 6억 원을 대출 받았다. A 가 받은 대출 조건이 다음과 같을 때, (ㄱ)대출금리와 3 회 차에 상환할 (ㄴ)원리금은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 대출금리: 고정금리 ○ 대출기간: 30년 ○ 원리금 상환조건: 원금균등상환방식, 매년 말 연단위로 상환 ○ 1회 차 원리금 상환액: 4,400 만원

① ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 4,240 만원
② ㄱ: 연 4 %, ㄴ: 4,320 만원
③ ㄱ: 연 5 %, ㄴ: 4,240 만원
④ ㄱ: 연 5 %, ㄴ: 4,320 만원
⑤ ㄱ: 연 6 %, ㄴ: 4,160 만원

 

 

 

 

 

28. 메자닌금융(mezzanine financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 후순위대출 ㄴ. 전환사채 ㄷ. 주택상환사채 ㄹ. 신주인수권부사채 ㅁ. 보통주

① ㄱ, ㄴ, ㄷ ② ㄱ, ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ ⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

 

 

 

29. 모기지(mortgage) 유동화에 관한 설명으로 틀린 것은?
① MPTS(mortgage pass-through securities)는 지분형 증권이다.
② MPTB(mortgage pay-through bond)의 경우, 조기상환 위험은 증권발행자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투 자자가 부담한다.
③ MBB(mortgage backed bond)의 경우, 신용보강을 위한 초과담보가 필요하다.
④ CMO(collateralized mortgage obligation)는 상환우선순위 와 만기가 다른 다수의 층(tranche)으로 구성된 증권이다.
⑤ 우리나라의 모기지 유동화중개기관으로는 한국주택금융 공사가 있다.

 

 

 

 

 

 

30. 대출 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 고정 금리 기준이고, 다른 조건은 동일함)
① 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 감소한다.
② 원금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일 하다.
③ 원금균등상환방식의 경우, 원리금균등상환방식보다 대 출금의 가중평균상환기간(duration)이 더 짧다.
④ 점증(체증)상환방식의 경우, 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
⑤ 만기일시상환방식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자수입이 줄어든다.

 

 

 

 

 

31. 민간투자사업의 유형이 옳게 짝지어진 것은?

ㄱ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하 고, 일정기간 소유 및 운영을 한 후, 사업종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소 유권을 이전하는 방식 ㄴ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하 고 일정기간 동안 타인에게 임대하고, 임대기 간 종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식 ㄷ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하 고, 준공과 함께 민간사업자가 당해 시설의 소 유권과 운영권을 갖는 방식

<보기>

a. BTO(build-transfer-operate)  방식 b. BOT(build-operate-transfer)   방식 c. BTL(build-transfer-lease)   방식 d. BLT(build-lease-transfer)   방식 e. BOO(build-own-operate) 방식 f. ROT(rehabilitate-operate-transfer)  방식

① ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e ② ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - e
③ ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - f ④ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - e
⑤ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f
 

 

 

 

 

 

32. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산시장이 공급자 우위에서 수요자 우위의 시장으로 전환되면 마케팅의 중요성이 더욱 증대된다.
② STP전략이란 고객집단을 세분화(Segmentation)하고 표 적시장을 선정(Targeting)하여 효과적으로 판매촉진 (Promotion)을 하는 전략이다.
③ 경쟁사의 가격을 추종해야 할 경우 4P Mix의 가격전략 으로 시가전략을 이용한다.
④ 관계 마케팅전략이란 고객과 공급자 간의 지속적인 관 계를 유지하여 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
⑤ 시장점유 마케팅전략이란 부동산시장을 점유하기 위한 전략으로 4P Mix전략, STP전략이 있다.

 

 

 

 

 

33. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산개발사업 진행시 행정의 변화에 따른 사업의 인․허가  지연위험은  사업시행자가  스스로  관리할  수 없는 위험이다.
② 공영(공공)개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성 한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
③ 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치ㆍ지목ㆍ면 적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유 자에게 재분배하는 방식을 말한다.
④ 부동산개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
⑤ 흡수율분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.

 

 

 

 

 

34. 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 바이럴 마케팅(viral marketing)전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문 을 내게 하여 마케팅효과를 극대화시키는 것이다.
② 분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 시장세분화(Segmentation) 전략에 해당한다.
③ 아파트 분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통 해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유통경로(Place)전략에 해당한다.
④ 아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프 연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격(Price) 전략에 해당한다.
⑤ 고객점유 마케팅전략에서 AIDA의 원리는 주의 (Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동 (Action)의 과정을 말한다.
 

 

 

 

 

35. 다음은 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석과 관 련된 내용이다. ( )에 들어갈 용어는?

지역분석은 해당 지역의 ( ㄱ ) 및 그 지역 내 부 동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부동산의 ( ㄴ )을 판정하는 것이다. 지역분석 의 분석 대상지역 중 ( ㄷ )은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.

① ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역
② ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 인근지역
③ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 유사지역
④ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 인근지역
⑤ ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역

 

 

 

 

 

 

36. 원가법에서 사용하는 감가수정 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.
② 정액법에서는 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
③ 정액법을 직선법 또는 균등상각법이라고도 한다.
④ 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가누 계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함 하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
⑤ 정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법이다.

 

 

 

 

 

 

37. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
① 기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되 는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

38. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조 건에 한함)

○ 가능총소득(PGI): 70,000,000원 ○ 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 % ○ 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40 % ○ 환원율: 10 %

① 245,000,000 원 ② 266,000,000 원 ③ 385,000,000 원
④ 399,000,000 원 ⑤ 420,000,000 원



 

 





39. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
② 표준주택가격은 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관 련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
③ 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공 시하지 아니할 수 있다.
④ 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
⑤ 개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결 정․공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으 로 시장․군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

 

 

 

 

40. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 가액(원/m2)은?(단, 주어진 조건에 한함)

○  대상토지: A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역 ○  기준시점: 2021.10.30. ○  비교표준지: A시 B구 C동 300번지, 일반상업지 역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/m2 ○  지가변동률(A시 B구, 2021.01.01. ～ 2021.10.30.): 상업지역 5 % 상승 ○  지역요인: 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함 ○  개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로 조건 10 % 우세, 환경조건 20 % 열세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것) ○  그 밖의 요인 보정치: 1.50

① 9,240,000 ② 11,340,000 ③ 13,860,000
④ 17,010,000 ⑤ 20,790,000

 

 

 

 

 

 

제32회 공인중개사 부동산학개론 정답

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