공인중개사 제29회 기출문제 및 정답(부동산학개론)

제29회 공인중개사 부동산공시법 및 세법 기출문제 및 정답입니다.

제29회 공인중개사 시험은 18년 10월 27일 시행하였고, 1,2차 전체 응시자는 218,614명입니다.

2차 시험 기준 응시자는 80,327명으로 최종합격은 16,885명, 합격률 21%를 기록하였다고 합니다.

모두가 원하는 합격을 위해 기출문제를 상세히 풀어봅시다.

 

 

제29회 공인중개사 기출문제 및 정답

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제29회 공인중개사 부동산학개론 기출문제

 

1. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명에 모두 관련 있는 것은?

 

○ 토지이용을 집약화시킨다.

○ 토지의 공급조절을 곤란하게 한다.

○ 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.

 

① 인접성

② 부증성

③ 영속성

④ 개별성

⑤ 적재성

 

 

 

 

 

 

 

2. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 택지는 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적 으로 조성된 토지를 말한다.

ㄴ. 획지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말한다.

ㄷ. 표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인 이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지를 말한다. ㄹ. 이행지는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상 호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.

 

①ㄱ

② ㄱ, ㄴ

③ ㄴ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

 

 

 

3. 우리나라에서 부동산과 소유권에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지소유자는 법률의 범위내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

② 민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물을 말한다.

③ 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.

④ 토지의 소유권 공시방법은 등기이다.

⑤ 토지의 정착물 중 토지와 독립된 물건으로 취급되는 것은 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 다음 중 아파트개발사업을 추진하고 있는 시행사의 사업성에 긍정적 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인 가?(단, 다른 조건은 동일함)

 

○ 공사기간의 연장

○ 대출이자율의 상승

○ 초기 분양률의 저조

○ 인ㆍ허가시 용적률의 증가

○ 매수예정 사업부지가격의 상승

 

① 1개

② 2개

③ 3개

④ 4개

⑤ 5개

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 민간임대주택에 관한 특별법상 위탁관리형 주택임대 관리업으로 등록한 경우 주택임대관리업자가 임대를 목적으로 하는 주택에 대해 할 수 있는 업무에 해당 하지 않는 것은?

① 임차인의 대출알선

② 임대차계약의 체결ㆍ갱신

③ 임차인의 입주ㆍ명도

④ 임대료의 부과ㆍ징수

⑤ 시설물 유지ㆍ개량

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 부동산개발사업의 방식에 관한 설명 중 (ㄱ)과 (ㄴ) 에 해당하는 것은?

 

ㄱ: 토지소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업 자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시 행에 따른 수수료를 받는 방식

ㄴ: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이 전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발ㆍ공 급하는 방식

 

① ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 등가교환방식

② ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 신탁개발방식

③ ㄱ: 등가교환방식, ㄴ: 합동개발방식

④ ㄱ: 자체개발방식, ㄴ: 신탁개발방식

⑤ ㄱ: 자체개발방식,ㄴ: 합동개발방식

 

 

 

 

 

 

 

7. 어느 지역의 수요와 공급함수가 각각 A부동산상품 시장에서는 Qd=100-P, 2Qs=-10+P, B부동산상품시 장에서는 Qd=500-2P, 3Qs=-20+6P 이며, A부동산 상품의 가격이 5% 상승하였을 때 B부동산상품의 수요가 4% 하락하였다. 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 A와 B 각각의 모형 형태와 A부동 산상품과 B부동산상품의 관계는?(단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이며, 다른 조건은 동일함)

 

          A                B             A와 B의 관계

① 수렴형,        순환형,            보완재

② 수렴형,        발산형,            보완재

③ 발산형,        순환형,            대체재

④ 발산형,        수렴형,            대체재

⑤ 순환형,        발산형,            대체재

 

 

 

 

 

 

 

8. 부동산매매시장에서 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

① 수요의 가격탄력성이 완전탄력적이면 가격의 변화와는 상관없이 수요량이 고정된다.

② 공급의 가격탄력성이 ‘0’이면 완전비탄력적이다.

③ 수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 작다.

④ 수요곡선이 수직선이면 수요의 가격탄력성은 완전비탄 력적이다.

⑤ 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공 급량의 변화율이 더 크다.

 

 

 

 

 

 

 

9. 주택매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력 성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

① 주택의 수요와 공급이 모두 증가하게 되면 균형거래량은 증가한다.

② 주택수요의 가격탄력성이 완전탄력적인 경우에 공급이 증 가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량은 증가한다.

③ 해당 주택가격 변화에 의한 수요량의 변화는 동일한 수요곡선상의 이동으로 나타난다.

④ 주택수요가 증가하면 주택공급이 탄력적일수록 균형 가격이 더 크게 상승한다.

⑤ 주택공급의 가격탄력성은 단기에 비해 장기에 더 크게 나타난다.

 

 

 

 

 

 

 

 

10. 어느 지역의 오피스텔에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6이고 소득탄력성은 0.5이다. 오피스텔 가격이 5% 상승함과 동시에 소득이 변하여 전체 수요량이 1% 감소하였다면, 이때 소득의 변화율은?(단, 오피스텔 은 정상재이고, 수요의 가격탄력성은 절대값으로 나 타내며, 다른 조건은 동일함)

① 1% 증가

② 2% 증가

③ 3% 증가

④ 4% 증가

⑤ 5% 증가

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. 아파트매매시장에서 수요량과 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, x축은 수량, y축은 가격이 고, 아파트와 단독주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

① 아파트가격 하락이 예상되면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선상에서 하향으로 이동하게 된다.

② 실질소득이 증가하면 수요곡선은 좌하향으로 이동하게 된다.

③ 대체재인 단독주택의 가격이 상승하면 아파트의 수요 곡선은 우상향으로 이동하게 된다.

④ 아파트 담보대출 금리가 하락하면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선상에서 상향으로 이동하게 된다.

⑤ 아파트 거래세가 인상되면 수요곡선은 우상향으로 이동 하게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

12. 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 차액지대는 토지의 위치를 중요시하고 비옥도와는 무관 하다.

② 준지대는 토지사용에 있어서 지대의 성질에 준하는 잉여로 영구적 성격을 가지고 있다.

③ 절대지대는 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적으로 소유되는 것으로부터 발생한다.

④ 경제지대는 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않 고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한 의 지급액이다.

⑤ 입찰지대는 토지소유자의 노력과 희생 없이 사회 전체 의 노력에 의해 창출된 지대이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

13. 다음 내용을 모두 만족시키는 도시공간구조이론은?

 

○ 유사한 도시활동은 집적으로부터 발생하는 이 익 때문에 집중하려는 경향이 있다.

○ 서로 다른 도시활동 중에서는 집적 불이익이 발생하는 경우가 있는데, 이러한 활동은 상호 분리되는 경향이 있다.

○ 도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특 별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다.

○ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)이 주장 하였다.

 

① 동심원이론

② 선형이론

③ 다핵심이론

④ 입지지대이론

⑤ 최소비용이론

 

 

 

 

 

 

 

 

14. 복합쇼핑몰 개발사업이 진행된다는 정보가 있다. 다 음과 같이 주어진 조건 하에서 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 복합쇼핑몰 개발예정지 인근에 일단의 A토지 가 있다.

○ 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다.

○ 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지 의 가격은 6억 500만원, 개발되지 않으면 3억 250만원으로 예상된다.

○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

 

① 1억 500만원

② 1억 1,000만원

③ 1억 1,500만원

④ 1억 2,000만원

⑤ 1억 2,500만원

 

 

 

 

 

 

 

 

15. 다음 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 레일리(W. Reilly)는 두 중심지가 소비자에게 미치 는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 반비례하 고 거리의 제곱에 비례한다고 보았다.

② 베버(A. Weber)는 운송비ㆍ노동비ㆍ집적이익을 고려하 여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다 고 보았다.

③ 컨버스(P. Converse)는 경쟁관계에 있는 두 소매시장간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.

④ 허프(D. Huff)는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해 서 결정된다고 보았다.

⑤ 크리스탈러(W. Christaller)는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

16. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 모두 동일함)

① 불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 이루어질 수 있다.

② 진입장벽의 존재는 부동산시장을 불완전하게 만드는 원인이다.

③ 부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장 (sub-market)별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.

④ 강성 효율적 시장에서도 정보를 이용하여 초과이윤을 얻을 수 있다.

⑤ 부동산에 가해지는 다양한 공적 제한은 부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

17. 부동산경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며 같은 지역에서도 부분시장(sub-market)에 따라 다른 변동양 상을 보일 수 있다.

② 부동산경기변동은 건축착공량, 거래량 등으로 확인할 수 있다.

③ 부동산경기와 일반경기는 동일한 주기와 진폭으로 규칙 적ㆍ반복적으로 순환한다.

④ 부동산경기가 상승국면일 경우, 직전에 거래된 거래사 례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되 는 경향이 있다.

⑤ 업무용 부동산의 경우, 부동산경기의 하강국면이 장기 화되면 공실률이 증가하는 경향이 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

18. 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 실거래가신고제

ㄴ. 택지소유상한제

ㄷ. 분양가상한제

ㄹ. 토지초과이득세제

 

①ㄱ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄴ, ㄷ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

 

 

 

 

19. 부동산시장에서 시장실패의 원인으로 틀린 것은?

① 공공재

② 정보의 비대칭성

③ 외부효과

④ 불완전경쟁시장

⑤ 재화의 동질성

 

 

 

 

 

 

 

20. 부동산 관련 조세 중 국세, 보유과세, 누진세 유형에 모두 해당하는 것은?

① 취득세

② 재산세

③ 종합부동산세

④ 상속세

⑤ 양도소득세

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21. 토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업 시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.

② 용도지역․지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단이다.

③ 개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지 소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.

④ 부동산 가격공시제도에 있어 개별공시지가는 국토교통부 장관이 공시한다.

⑤ 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입 하는 정책수단이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

22. 주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 공공임대주택의 공급은 소득재분배효과를 기대할 수 있다.

② 주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.

③ 정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주 택의 공급량은 감소할 수 있다.

④ 정부가 저소득층에게 임차료를 보조해주면 저소득층 주 거의 질적 수준이 높아질 수 있다.

⑤ 공공임대주택은 한국토지주택공사가 외부재원의 지원 없이 자체자금으로 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

23. 부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택 된다.

② 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리 오의 구성을 통해 감소될 수 있다.

③ 무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.

④ 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.

⑤ 평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동 계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

24. 부동산투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함

 

)○ 기간 초 부동산가격: 10억원

○ 1년간 순영업소득(NOI): 연 3천만원 (기간 말 발생)

○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 2%

○ 1년 후 부동산을 처분함

○ 대출조건: 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

 

① ㄱ: 3%, ㄴ: 6%

② ㄱ: 3%, ㄴ: 8%

③ ㄱ: 5%, ㄴ: 6%

④ ㄱ: 5%, ㄴ: 8%

⑤ ㄱ: 7%, ㄴ: 8%

 

 

 

 

 

 

 

 

25. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 (가)순영업소득 과 (나)세전지분복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?(단, 투자금의 일부를 타인자 본으로 활용하는 경우를 가정함)

 

ㄱ. 기타소득

ㄴ. 매도비용

ㄷ. 취득세

ㄹ. 미상환저당잔금

ㅁ. 재산세

ㅂ. 양도소득세

 

① 가: ㄷ                 나: ㄹ

② 가: ㄱ, ㅁ           나: ㄴ, ㄹ

③ 가: ㄱ, ㅁ           나: ㄴ, ㅂ

④ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ      나: ㄴ, ㅂ

⑤ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ      나: ㄴ, ㄹ, ㅂ

 

 

 

 

 

 

 

26. 화폐의 시간가치와 관련한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 잔금비율과 상환비율의 합은 ‘0’이 된다.

② 연금의 현재가치계수와 감채기금계수는 역수관계에 있다.

③ 원금균등상환방식으로 주택저당대출을 받은 경우 저당 대출의 매기간 원리금 상환액은 저당상수를 이용하여 계산한다. ④ 원금에 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 단리 방식이다.

⑤ 현재 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한 다고 가정할 때, 5년 후의 주택가격은 일시불의 미래가 치계수를 사용하여 계산할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

27. 부동산투자의 위험과 관련하여 ( )에 들어갈 용어 로 옳은 것은?

 

투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금 리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우 는 ( )에 해당한다.

 

① 기술위험

② 입지위험

③ 시장위험

④ 법적위험

⑤ 금융위험

 

 

 

 

 

 

 

 

28. 다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이 행률, 세후현금흐름승수를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 총투자액: 15억원

○ 지분투자액: 4억원

○ 유효총소득승수: 6

○ 영업경비비율(유효총소득 기준): 40%

○ 부채서비스액: 6천만원/년

○ 영업소득세: 1천만원/년

 

① 10, 64%, 5

② 10, 64%, 5.5

③ 10, 65%, 5.5

④ 11, 65%, 6

⑤ 11, 66%, 6

 

 

 

 

 

 

 

 

29. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모 두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

 

ㄱ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.

ㄴ. 순현재가치가 ‘0’이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 ‘1’이 된다.

ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율 을 사용한다.

ㄹ. 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목 표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가 장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.

ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률 을 비교하여 투자 여부를 결정한다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄴ, ㄹ

③ ㄱ, ㄷ, ㅁ

④ ㄴ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

 

 

 

 

 

30. 저당상환방법에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

 

ㄱ. 원금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소 한다.

ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하 는 원금상환액이 점차적으로 감소한다.

ㄷ. 점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가 될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.

ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 ‘원금균등상환방식 > 점증(체증)상환방 식 > 원리금균등상환방식’ 순이다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄱ, ㄹ

④ ㄴ, ㄹ

⑤ ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31. 우리나라 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명 중 틀 린 것은?

① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상 으로 한다.

② 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자 회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

③ 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력이 될 수 있다.

④ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없다.

⑤ 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립이 가능하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

32. 사업주(sponsor)가 특수목적회사인 프로젝트 회사를 설립하여 프로젝트 금융을 활용하는 경우에 관한 설 명으로 옳은 것은?(단, 프로젝트 회사를 위한 별도의 보증이나 담보 제공은 없음)

① 프로젝트 금융의 상환재원은 사업주의 모든 자산을 기반으로 한다.

② 사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시된다.

③ 해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수 에는 영향이 없다.

④ 일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.

⑤ 프로젝트 사업의 자금은 차주가 임의로 관리한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

33. 다음 자금조달 방법 중 지분금융(equity financing) 에 해당하는 것은?

① 주택상환사채

② 신탁증서금융

③ 부동산투자회사(REITs)

④ 자산담보부기업어음(ABCP)

⑤ 주택저당채권담보부채권(MBB)

 

 

 

 

 

 

 

 

34. A씨는 8억원의 아파트를 구입하기 위해 은행으로부 터 4억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, A씨가 2회차에 상환할 원금과 3회차에 납 부할 이자액을 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조 건에 한함)

 

○ 대출금리: 고정금리, 연 6%

○ 대출기간: 20년

○ 저당상수: 0.087

○ 원리금 상환조건: 원리금균등상환방식, 연 단위 매기간 말 상환

 

① 10,800,000원, 23,352,000원

② 11,448,000원, 22,665,120원

③ 11,448,000원, 23,352,000원

④ 12,134,880원, 22,665,120원

⑤ 12,134,880원, 23,352,000원

 

 

 

 

 

 

 

 

35. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

① 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

② 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되 는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

③ 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미 치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

④ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정 을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑤ 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지 역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

36. 감정평가의 대상이 되는 부동산(이하 대상부동산이라 함)과 거래사례부동산의 개별요인 항목별 비교내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치 는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)

 

○ 가로의 폭․구조등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함

○ 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함

○ 형상 및 고저는 동일함

○ 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함

 

① 1.015

② 1.029

③ 1.035

④ 1.059

⑤ 1.060

 

 

 

 

 

 

 

 

37. 부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가의 효력으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 토지시장에 지가정보를 제공

ㄴ. 일반적인 토지거래의 지표

ㄷ. 국가․지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관 련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 기준

ㄹ. 감정평가업자가 지가변동률을 산정하는 경우 에 기준

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄹ

③ ㄴ, ㄷ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

 

 

 

 

38. 감정평가에 관한 규칙상 ( )에 들어갈 내용으로 옳 은 것은?

 

○ 원가방식: 원가법 및 적산법 등 ( ㄱ )의 원리 에 기초한 감정평가방식

○ 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방 식및(ㄴ)

○ ( ㄷ ): 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성 의 원리에 기초한 감정평가방식

 

① ㄱ: 비용성, ㄴ: 공시지가비교법, ㄷ: 수익방식

② ㄱ: 비교성, ㄴ: 공시지가비교법, ㄷ: 환원방식

③ ㄱ: 비용성, ㄴ: 공시지가비교법, ㄷ: 환원방식

④ ㄱ: 비용성, ㄴ: 공시지가기준법, ㄷ: 수익방식

⑤ ㄱ: 비교성, ㄴ: 공시지가기준법, ㄷ: 수익방식

 

 

 

 

 

 

 

 

39. 원가법에 의한 대상물건의 적산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 신축에 의한 사용승인시점: 2016. 9. 20.

○ 기준시점: 2018. 9. 20.

○ 사용승인시점의 신축공사비: 3억원 (신축공사비는 적정함)

○ 공사비 상승률: 매년 전년대비 5%씩 상승

○ 경제적 내용년수: 50년

○ 감가수정방법: 정액법

○ 내용년수 만료시 잔존가치 없음

 

① 288,200,000원

② 302,400,000원

③ 315,000,000원

④ 317,520,000원

⑤ 330,750,000원

 

 

 

 

 

 

 

 

40. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○ 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120 m2 제3종일반주거지역

○ 기준시점: 2018. 9. 1.

○ 거래사례의 내역

- 소재지 및 면적: A시 B동 123번지, 토지 100 m2

- 용도지역: 제3종일반주거지역

- 거래사례가격: 3억원

- 거래시점: 2018. 3. 1.

- 거래사례의 사정보정 요인은 없음

○ 지가변동률(2018. 3. 1. ～ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함

○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함

○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열 세함

○ 상승식으로 계산할 것

 

① 285,680,000원

② 296,400,000원

③ 327,600,000원

④ 355,680,000원

⑤ 360,400,000원

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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